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Alerta ao mercado imobiliário
No mercado imobiliário brasileiro,  preocupação latente gira em torno das startups e empresas que teimam em burlar as leis vigentes, algumas promulgadas há décadas, guardiãs da Profissão de Corretor de Imóveis e especialmente da sociedade.
Existem desvios fortemente éticos (e de certa forma também legais) de pontuais “Portais imobiliários”(websites de anúncios) que também são donos de imobiliárias,  que acabam por usar informações de seus clientes(Corretores de Imóveis e imobiliárias) como uma grande banco de dados, para fomentar indiretamente  seu negócio particular. Novos entrantes e mesmo tradicionais atores do mercado imobiliário, com acirramento da competição,  partem para práticas que repetimos:  antiéticas ou mesmo ilegais,   como call centers e aliciamento de porteiros, síndicos e outros informais, numa flagrante facilitação ao exercício ilegal.
O  DECRETO Lei 81.971/78 reza que : “ Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I &#8211; ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição;  Também, que compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à representação imobiliária”  E em seu Parágrafo único:  “O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação seja patrocinada por pessoa jurídica, somente, poderá ser feito por corretores de Imóveis inscritos no Conselho Regional da Jurisdição.” 
Os autores deste artigo, por dezenas de vezes, no exercício da profissão, se deparam com profissionais/contraventores mal orientados/intencionados ou  call centers que adotam práticas agressivas de ligações em massa para uma sequencia de anúncios em determinados websites ou portais.  Por exemplo, em determinado imóvel chegamos (e os clientes de boa fé com seus anúncios) a receber  ligações diversas e consecutivas no intuito de captação (ou seja trazer aquele produto disponível no mercado pelo proprietário diretamente para encarteiramento da imobiliária).  E percebam, que mesmo anúncios  profissionais, ou seja aqueles com fotos com logomarca, identificação do número do CRECI do profissional autônomo ou imobiliária legalizada, com vídeos profissionais podem ser vítimas destas práticas terroristas e aleatórias. Isso acaba por banalizar a atividade imobiliária e mesmo de ferir  o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução-Cofeci 326/92) que em seu artigo 6° informa “ É vedado ao Corretor de Imóveis: VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis”
A forma agressiva de trabalho portanto, dificulta aos CRECIs identificar quem de fato está regularmente exercendo a atividade por vezes. Numa analogia com a medicina por exemplo, não veríamos 10 ou 20 profissionais realizando cirurgias de alto risco simultaneamente sob supervisão de um único médico, que simplesmente forneceu seu nome e registro profissional e nem presencialmente lá se encontra.
Prática comercial lícita, no entanto, muitos vezes mal calibradas ou focadas, faz com que empresas que existem no ecossistema do mercado (correspondentes bancários, financeiras, empresas de cadastro, garantidores de aluguel etc) interajam seguidas e repetidas vezes para os corretores de imóveis/imobiliárias ofertando seus serviços com números e canais diferentes (telefone, whatapp ,e-mail etc) e sem critérios mínimos de controle. O Ato Nº 10413, da Anatel, anunciado em 24 de novembro de 2021,  criou o prefixo 0303, que deve ser adotado pelas empresas de telemarketing ativo (oferta de produtos ou serviços por meio de ligações ou mensagens telefônicas) tanto nas chamadas originadas por números fixos quanto celular, no entanto, dificilmente consegue-se configurar ou juntar conjunto probatório para encaminhamento a Agência.
Neste sentido, orientamos aos corretores de imóveis e mesmo a sociedade em geral que encaminhem suas  denúncias pelo Fala.Br – Ouvidoria do CRECI/DF integrante da Plataforma de Ouvidorias da Coordenadoria Geral da União (CGU) pelo link: <a href="https://falabr.cgu.gov.br/publico/DF/Manifestacao/registrarManifestacao">https://falabr.cgu.gov.br/publico/DF/Manifestacao/registrarManifestacao</a>
Para se ter uma ideia, no ano de 2022, apenas o CRECI-DF, realizou 6397 autos de constatação, 3812 notificações, 494 autos de infração e 135 processos finalizados por exercício ilegal da profissão de corretor de imóveis, sendo que 110 destes foram encaminhados para providência do Ministério Público do Distrito Federal. Conselhos de outros estados também tem números expressivos e canais próximos com os MPs de sua jurisdição.
Os proprietários de imóveis ao lidar com contraventores, criminosos ou mesmo empresas regulares desvinculadas a compromissos éticos correm risco de prejuízos financeiros significativos entre outros dissabores.
*Geraldo Nascimento, Presidente do CRECI-DF e Marcelo Sicoli, conselheiro do CRECI-DF, ambos corretores de imóveis ativos.
E-mail: geraldopresidente1955@gmail.com, marcelosicoli@hotmail.com
Instagram: @geraldonascimentodf , @marcelosicoli

Práticas ilegais e antiéticas no mercado imobiliário

Práticas ilegais e antiéticas no mercado imobiliário*ALERTA AO MERCADO IMOBILIÁRIONo mercado imobiliário brasileiro, &nbsp;preocupação latente gira em torno das startups e empresas que teimam em burlar as leis vigentes, algumas promulgadas há décadas, guardiãs da Profissão de Corretor de Imóveis e especialmente da sociedade.&nbsp;Existem desvios fortemente éticos (e de certa forma também legais) de pontuais “Portais imobiliários”(websites de anúncios) que também são donos de imobiliárias, &nbsp;que acabam por usar informações de seus clientes(Corretores de Imóveis e imobiliárias)&nbsp;como uma grande banco de dados, para fomentar indiretamente &nbsp;seu negócio particular. Novos entrantes e mesmo tradicionais atores do mercado imobiliário, com acirramento da competição,&nbsp; partem para práticas que repetimos: &nbsp;antiéticas ou mesmo ilegais, &nbsp; como call centers e aliciamento de porteiros, síndicos e outros informais, numa flagrante facilitação ao exercício ilegal.&nbsp;&nbsp;O &nbsp;DECRETO Lei 81.971/78 reza que : “ Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; &nbsp;Também, que compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à representação imobiliária”&nbsp;&nbsp;E em seu Parágrafo único:&nbsp; “O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação seja patrocinada por pessoa jurídica, somente, poderá ser feito por corretores de Imóveis inscritos no Conselho Regional da Jurisdição.”&nbsp;Os autores deste artigo, por dezenas de vezes, no exercício da profissão, se deparam com profissionais/contraventores mal orientados/intencionados ou&nbsp; call centers que adotam práticas agressivas de ligações em massa para uma sequencia de anúncios em determinados websites ou portais.&nbsp; Por exemplo, em determinado imóvel chegamos (e os clientes de boa fé com seus anúncios) a receber &nbsp;ligações diversas e consecutivas no intuito de captação (ou seja trazer aquele produto disponível no mercado pelo proprietário diretamente para encarteiramento da imobiliária). &nbsp;E percebam, que mesmo anúncios&nbsp; profissionais, ou seja aqueles com fotos com logomarca, identificação do número do CRECI do profissional autônomo ou imobiliária legalizada, com vídeos profissionais podem ser vítimas destas práticas terroristas e aleatórias. Isso acaba por banalizar a atividade imobiliária e mesmo de ferir &nbsp;o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis (Resolução-Cofeci 326/92) que em seu artigo 6° informa “ É vedado ao Corretor de Imóveis: VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis”&nbsp;A forma agressiva de trabalho portanto, dificulta aos CRECIs identificar quem de fato está regularmente exercendo a atividade por vezes. Numa analogia com a medicina por exemplo, não veríamos 10 ou 20 profissionais realizando cirurgias de alto risco simultaneamente sob supervisão de um único médico, que simplesmente forneceu seu nome e registro profissional e nem presencialmente lá se encontra.&nbsp;&nbsp;Prática comercial lícita, no entanto, muitos vezes mal calibradas ou focadas, faz com que empresas que existem no ecossistema do mercado (correspondentes bancários, financeiras, empresas de cadastro, garantidores de aluguel etc) interajam seguidas e repetidas vezes para os corretores de imóveis/imobiliárias ofertando seus serviços com números e canais diferentes (telefone, whatapp ,e-mail etc) e sem critérios mínimos de controle. O Ato Nº 10413, da Anatel, anunciado em 24 de novembro de 2021,&nbsp; criou o prefixo 0303, que deve ser adotado pelas empresas de telemarketing ativo&nbsp;(oferta de produtos ou serviços por meio de ligações ou mensagens telefônicas) tanto nas chamadas originadas por números fixos quanto celular, no entanto, dificilmente consegue-se configurar ou juntar conjunto probatório para encaminhamento a Agência.&nbsp;&nbsp;Neste sentido, orientamos aos corretores de imóveis e mesmo a sociedade em geral que encaminhem suas&nbsp;&nbsp;denúncias pelo Fala.Br – Ouvidoria do CRECI/DF integrante da Plataforma de Ouvidorias da Coordenadoria Geral da União (CGU) pelo link:&nbsp;https://falabr.cgu.gov.br/publico/DF/Manifestacao/registrarManifestacao&nbsp;Para se ter uma ideia, no ano de 2022, apenas o CRECI-DF, realizou 6397 autos de constatação, 3812 notificações, 494 autos de infração e 135 processos finalizados por exercício ilegal da profissão de corretor de imóveis, sendo que 110 destes foram encaminhados para providência do Ministério Público do Distrito Federal. Conselhos de outros estados também tem números expressivos e canais próximos com os MPs de sua jurisdição.&nbsp;Os proprietários de imóveis ao lidar com contraventores, criminosos ou mesmo empresas regulares desvinculadas a compromissos éticos correm risco de prejuízos financeiros significativos entre outros dissabores.&nbsp;*Geraldo Nascimento, Presidente do CRECI-DF e Marcelo Sicoli, conselheiro do CRECI-DF, ambos corretores de imóveis ativos. &nbsp;E-mail: geraldopresidente1955@gmail.com,&nbsp;marcelosicoli@hotmail.com Instagram: @geraldonascimentodf&nbsp; @marcelosicoli&nbsp;

Práticas ilegais e antiéticas no mercado imobiliário | Administradores

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Administradores | Conhecimento para Resultados

O ano de 2024 foi intenso para mim na produção de conteúdo. Participei de podcasts em estúdio, “lives”(transmissões ao vivo), gravação de breves conversas para as mídias sociais com diversificados  profissionais, palestras presenciais e congressos, produção de vídeos com curiosidades de Brasília e prestigiando colegas em lançamentos diversos na Capital Federal. Visitei diversos bairros entre eles: Noroeste, Águas Claras, Lago Sul, Taguatinga, Vicente Pires e Park Sul. Escrevi em maio 2024, sugestões sobre atuação dos CRECIs nas crises estaduais como a que acometeu o Rio Grande do Sul.

Fechando o ano de 2024, conclusões sobre esta diversificada jornada no mercado imobiliário e a visível, forte e crescente presença feminina. Em julho 2024, organizei um podcast com o provocativo título: “As mulheres vendem mais que os homens?”, quando três renomadas corretoras de imóveis compartilharam sua trajetória profissional. Na preparação para o debate me deparai com estatísticas e estudos bastante interessantes.

No Brasil, a participação da mulher no mercado imobiliário começou a ser mensurada em 1995. Naquele ano, elas representavam 8,3% da categoria. Em 2022, essa participação foi estimada em 34% pelo COFECI-  Conselho Federal de Corretores de Imóveis. Porém, segundo o INSTITUTO MULHERES DO IMOBILIARIO,  de 2003 a 2013 o número de mulheres no mercado imobiliário cresceu 144%. E em 2020 elas já correspondiam a 49% do setor.  Por outro lado, enquanto na corretagem de imóveis a participação é equilibrada, em algumas profissões afins elas são maioria. Em 2020, as arquitetas correspondiam a 61% e as designers de interiores a 59% dos profissionais enquanto que na engenharia civil, apenas 23% eram mulheres.

Nos mandatos de três anos(2022-2024) dos CRECIs estaduais que se findam, destacaram-se Neia Norberto presidente do CRECI-TO e Marlene Assunção presidente do CRECI-PA com as primeiras mulheres a ocuparem os cargos.  Há incentivo por parte do COFECI de formação de comissões femininas, eventos específicos para este público e comissões estaduais de destaque nacional como no CRECI-GO e sua diretora Beatriz Gomes.

Difícil abstrair, e ir num passado nem tão distante no Brasil e pensar que o Direito ao voto e de dirigir veículos automotores foram conquistados apenas em 1932 pelas mulheres;  adotado em 1850, o Código Comercial, que regulamentava as atividades comerciais, determinava, em seu artigo 37, que mulheres não podiam exercer atividades mercantis, limitação que perdurou até 1958.

Em termos culturais, tecnológicos, políticos e mercadológicos, nós brasileiros sempre temos como referência os Estados Unidos. Muitas tendências que lá acontecem, chegam aqui meses ou anos mais tarde. Em 05 de novembro 2024, os estadunidenses decidiram pela volta de Donald Trump ao poder. Diga-se de passagem, empresário que fez fortuna no segmento imobiliário. Há grande otimismo no segmento de “real estate” local. Trazemos este ponto, pois segundo a NAR (National Association of Realtors), mais importante organização de corretores nos Estados Unidos, e a maior do mundo em número de profissionais imobiliários inscritos (2023), impressionantes 62% dos profissionais atuando naquele mercado são mulheres.  Profissão sabidamente bastante competitiva e agressiva. Em contraste, a NAR destaca que em sua fundação em 1908, 100% dos membros eram homens. Quanta mudança! Talvez dai a inspiração para mega popstar Beyonce e seu hit: “Run the World (Girls)”, em tradução livre o refrão : “Quem comanda o mundo? garotas!”

Há inúmeros estudos que compilei, que posso disponibilizar, com diferentes perspectivas: crescente presença feminina na sóbria e tradicional área da construção civil; número expressivo de mulheres matriculadas em faculdades de engenharia e  também ocupando cargos de direção em imobiliárias e construtoras. Destaco números  que saltam aos olhos: “44% das mulheres do mercado imobiliário compõem mais de 50% da renda total familiar com seu salário”, segundo a DATASTORE. Porém, também destaca índices preocupantes de assédio sexual, assédio moral, bullying e machismo que devem ser tratados. O DATAZAP em 2022, mostra o alto grau acadêmico das corretoras mulheres(70% tem curso superior), que dividem suas tarefas profissionais com vidas familiares atribuladas(77% tem filhos).

Na execução das atividades fins da corretagem imobiliária, penso que maior empatia, melhor atenção a detalhes, cores e materiais e capacidade de concentração, são características que posicionam as mulheres em patamar superior aos seus colegas homens. Atletas homens ganham muito mais que as atletas mulheres. Modelos femininas tem remuneração muito superior a seus colegas do sexo oposto. Porém,  vale dizer que em termos de comissionamento e remuneração não noto na prática nenhuma diferenciação ou preconceito na  profissão de corretor de imóveis. A atividade é democrática, justa e equânime para ambos os sexos.

As mulheres vendem mais que os homens?

Pense em imóveis para moradia, lazer ou investimento no exterior *

      Em agosto de 2022, a profissão de corretor de imóveis completou 60 anos no Brasil. Atualmente, são cerca de 600 mil profissionais em atividade no País, regulados pelos CRECIs (conselhos regionais), que são autarquias públicas federais. Apesar de a profissão ter uma barreira de entrada simples, que é um curso técnico de curta duração, a atividade dos corretores é complexa. Envolve conhecimentos de direito imobiliário e sucessório, arquitetura, engenharia, estragégias de venda, economia, financiamento, etc. Mais recentemente, também se tornou necessário conhecer técnicas de produção e edição de fotografia e vídeo, marketing digital e tráfego pago. Seduzidos por sonhos de altas comissões, muitos corretores abandonam a profissão após poucos anos de atividade. O mercado imobiliário brasileiro é competitivo e muitas vezes desleal. É perigoso em alguns sentidos, seja pela ação de contraventores (indivíduos sem habilitação) por vezes autuados por exercício ilegal da profissão e mesmo em razão de criminosos que praticam estelionato, furto ou roubo.

A forma de  divulgar imóveis e angariar clientes evoluiu muito nos últimos 10 anos, com a difusão e consolidação das chamadas “mídias sociais”, portais imobiliários e realidades paralelas dos metaversos.  Além de boas fotos (que hoje podem ser obtidas com um bom celular), vídeos cada vez mais bem produzidos e profissionais ajudam os possíveis compradores a entenderem melhor as características daquele determinado apartamento, casa, fazenda ou sala comercial. Além disso, corretores indiretamente geram atividade lúdica para entusiastas em arquitetura e design de interiores que simplesmente querem ser guiados gratuitamente pelas centenas de imóveis fantásticos disponíveis em todo Brasil na tela da TV, celular ou computador.

Escrevo em dezembro 2022, do centro do Brasil, mais especificamente da capital brasileira, com fortes indefinições sobre a política e economia no âmbito federal, manifestações de rua constantes por diferentes grupos e questionamentos do resultado eleitoral. Há latente tensão entre os principais espectros políticos. É hora de olhar para fora: ver oportunidades de investimento no cenário internacional. Naturalmente são limitadas a um percentual pequeno de brasileiros com elevado poder aquisitivo. Há os que buscam uma segunda residência no exterior, diversificação de investimentos (dolarização/eurização), ou mesmo se mudar em definitivo do País. Neste sentido, Portugal e Estados Unidos continuam sendo os destinos mais visados.

Em novembro 2022, fiz uma bem sucedida ligação da minha graduação finalizada há mais de 20 anos em Relações Internacionais com o mercado imobiliário. Concluí a formação de CIPS – Certified International Property Specialist (especialista em negócios imobiliários internacionais) que leva a chancela da mundialmente famosa NAR – National Association of Realtors, principal associação de corretores de imóveis dos EUA.

O curso contava com profissionais brasileiros que atuam no Brasil, Portugal e EUA, além de portugueses trabalhando em sua terra natal e demais países europeus. Foi uma rica oportunidade de networking e de conhecer diferentes mercados que foram abordados ao longo da formação. Os brasileiros que vendem imóveis no Brasil, espalhados em todo território, objetivam vender com mais qualidade seus imóveis em cidades turísticas e litorâneas, como Rio de Janeiro, Búzios e Fortaleza, bem como regiões fortes em agronegócio e mineração. Também são vendidos imóveis de destinos do chamado altíssimo padrão no interior de São Paulo, Rio Grande do Sul e Santa Catarina, mais especificamente em Balneário Camboriú. Adicionalmente, objetivam fazer pontes de seus clientes em solo verde-amarelo com o exterior. Somente 348 brasileiros possuem a formação CIPS, ou seja, 0,058% do total ! Paradoxalmente, em 2021, a Associação de Investidores Estrangeiros em Imóveis aponta o Brasil como a segunda melhor opção para investimento em imóveis comerciais. A meu ver, há poucos vendedores qualificados para tanto potencial.

Na visão de um corretor brasileiro, notei como nos mercados europeus e estadunidense, as relações comerciais entre corretores de imóveis e clientes, e mesmo entre colegas de profissão, é muito mais civilizada, formal e respeitosa. Nestes mercados, normalmente há um único portal, que reúne todos os imóveis listados. Transações são feitas com intermédio do corretor do comprador e do vendedor. O imóvel  é listado apenas uma única vez, diferente do Brasil, onde um mesmo “produto” pode ser encontrado em um mesmo ou vários websites, sendo anunciado por diversos profissionais e com diferentes preços. Em outros países, há uma forte preocupação ética de precificação em patamares reais e justos, e não especulativos, gerando uma maior velocidade no giro das prateleiras.  Além disso, há baixa margem de negociação sobre os preços. Ou seja, paga-se normalmente o preço da etiqueta. Aqui normalmente os imóveis recebem 10% de desconto do valor anunciado. Pelo alto tíquete dos produtos e pelo respeito que tenho pela atividade de corretagem, confesso que me incomoda as frequentes frases curtas e grossas de compradores com ofertas de 20% ou 50% de desconto, sem mesmo um “bom dia” ou “o imóvel está disponível?”.  Outra prática frequente são ofertas de permuta. Respondo a estas solicitando fotos, avaliações feitas por corretores profissionais, situação jurídica dos imóveis a serem transacionados, valor de condomínio e impostos territoriais e na maioria das vezes os especuladores somem.

O fortalecimento de franquias imobiliárias multinacionais no Brasil tem ajudado a disciplinar e educar todos os atores envolvidos no mercado: vendedores, compradores, investidores, corretores de imóveis, agentes financeiros, etc. Entre abril de 2021 e março de 2022, os investidores estrangeiros aportaram US$59 bilhões no mercado dos EUA, que movimentou US$ 2,3 trilhões no período, ou 2,6% do total. Os brasileiros aparecem em quinto lugar neste ranking, com 3% do total, o equivalente a US$1,6 bilhão, sendo precedidos por indianos (5%), chineses (6%), mexicanos (8%) e canadenses em primeiro lugar com 11%, ou US$5,5 bilhões, de acordo com a NAR.  Importante notar que a legislação tributária varia muito de estado para estado norte-americano.

Já em Portugal, no primeiro semestre de 2022, brasileiros e norte-americanos foram os estrangeiros que mais investiram no mercado imobiliário, representando 38% do volume total de transações envolvendo clientes estrangeiros. Os brasileiros se tornaram os principais investidores internacionais de imóveis residenciais na terra do fado em 2020, ultrapassando os franceses. O mercado movimentou 30 bilhões de euros em 2021, de acordo com a plataforma Idealista.

Lisboa e Porto são os distritos que mais receberam capital externo. Lisboa absorveu 47,9% das transações. Porto recebeu 10% e os distritos de Setúbal e de Faro somaram 17,3% do volume. Além da maior disponibilidade de voos diretos Brasil – Portugal, cultura, culinária e clima agradável, o país se vangloria em ser o sexto mais seguro do mundo. Determinados patamares de investimento concedem, entre outros benefícios, o chamado “Golden Visa”, que dá possibilidade de pleitear residência permanente após o final dos 5 anos da temporária. Projeta-se que 250 mil brasileiros vivem legalmente lá.

No mais, aos que leem este texto, me coloco como ponte para os que almejam investir em qualquer uma das cinco regiões brasileiras e seus 5.568 municípios, ou conhecer mais detalhes sobre faixas de investimento, melhores regiões, tipos de imóveis e até mesmo possibilidade de visto de moradia permanente nos EUA, Portugal e Europa em geral. O atendimento será feito por mim e parceiros em língua portuguesa, seja por brasileiros ou por colegas portugueses facilmente compreensíveis apesar do seu distinto sotaque. Concluindo a transação, lembre-se de me convidar para festa de inauguração do imóvel, onde quer que seja.

*Marcelo Sicoli – Consultor internacional, corretor de imóveis no DF e Goiás. Diretor de Assuntos Internacionais do  CRECI-DF. Mídias sociais e YouTube: @marcelosicoli  e-mail: contact@enterbrazil.com

Pense em imóveis para moradia, lazer ou investimento no exterior

Sou corretor de imóveis em Brasília. Vi que a maioria das pessoas que estão buscando imóveis estão bem perdidas. Assim, escrevi o artigo abaixo, que dá orientações gerais. O artigo foi publicado em vários sites, jornais e também no site do Sindimóveis-DF e do CRECI-DF. Originalmente foi publicado como "10 aspectos práticos na compra de imóveis - julho/2016. Acréscimos em dezembro/ 2016(13 aspectos). Nova revisão em agosto 2021 (15 dicas). O artigo está disponível em enterbrazil.com/dicas &#13;
&#13;
15 dicas na negociação de imóveis &#13;
*Por Marcelo Sicoli &#13;
Para o corretor de imóveis iniciando na profissão, vários contatos, ofertas e interações de possíveis clientes que parecem absurdos, ou os chamados “pontos fora da curva” na verdade são muito mais frequentes do que se imagina. Em muitos compradores é marcante a falta de informação sobre as variáveis envolvidas na compra ou aluguel de imóveis. Vale a menção, que para exercer a profissão, os corretores de imóveis concluíram curso técnico, têm registro profissional, um arcabouço de conhecimento peculiar e canais de divulgação próprios. O corretor de imóveis é personagem essencial nos processos de transação imobiliária. Sem ele, a experiência pode ser desastrosa! Alguns clientes, que se aventuram nesse processo se frustram profundamente. Recorrer a um profissional capacitado aumenta a chance de tornar a experiência mais tranquila, rápida e bem-sucedida.&#13;
Destacadas entidades do segmento imobiliário já redigiram manuais úteis e sucintos com dicas para os compradores. No geral, porém, brasileiros não tem hábito de ler, apesar da compra da casa própria ou mesmo de imóvel para investimento representar muitas vezes economias de uma vida inteira.&#13;
O Corretor é a pessoa que mais conhece o mercado imobiliário. Algumas dicas gerais:&#13;
•	1) Certifique-se de estar tratando com um corretor de imóveis devidamente registrado no CRECI(Conselho Regional de corretores de imóveis) de seu estado. Comum no Distrito Federal, a intermediação de imóveis de terceiros por não corretores de imóveis configura-se em crime de exercício ilegal da profissão e em alguns casos estelionato. O registro profissional dos corretores e imobiliárias pode ser verificado diretamente no site do CRECI do seu estado; &#13;
•	2) Há bairros consolidados no DF, com ótima infraestrutura e boa localização, que, no entanto não se enquadram nas regras de financiamento bancários das principais instituições financeiras(Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, Santander etc). Muitas vezes por ainda não serem legalizados e não possuírem escritura, tem “cessão de direitos”. A esmagadora maioria dos condomínios no Jardim Botânico, Vicente Pires, Polo de modas do Guará por exemplo. Logo, se pretende financiar busque outros bairros. O BrB (Banco de Brasília) passou a ter uma linha de financiamento para imóveis não regularizados em 2020; &#13;
•	3)Os websites dos principais bancos trazem calculadoras financeiras onde é possível fazer simulações que dão um excelente direcionamento. Informe sua idade, estado civil, renda, saldo de FGTS, valor disponível para entrada e vá testando diferentes prazos: 10, 20 ou 30 anos para ver o valor das parcelas. Nesta atividade que toma poucos minutos no computador, muitos se surpreendem ao ver que devem buscar imóvel com preço inferior, que podem sonhar mais alto que o inicialmente planejado ou sejamos francos, adiar o sonho da casa própria por mais uns anos. Lembre-se que quanto mais dinheiro a vista puder dar de entrada, menos dinheiro terá dado ao banco no final do período. É possível compor renda ou mesmo usar o FGTS de todos os membros que irão residir naquele imóvel;&#13;
•	4)Proposta de permuta de lotes, imóveis rurais, imóveis em outras cidades ou países, barcos, aeronaves, carros e motos usadas, esmeraldas, diamentes etc por imóveis tem probabilidade baixíssima de dar certo. Sugestão: venda seus ativos em seus respectivos canais, levante dinheiro e retome o contato. Trocar um imóvel por dinheiro é muito mais fácil de mensurar, avaliar e dinamizar a negociação. Em 2020, as criptomoedas passaram a entrar nas negociações também; &#13;
•	5)Muitos vendedores-compradores, ou seja, aqueles que precisam vender um imóvel para comprar outro supervalorizam a liquidez de seu imóvel(velocidade na venda) e muitas vezes seu valor. Há casos em que futuros vendedores-compradores, já se envolvem em maratonas de ligações e visitas e se frustram quando encaram a realidade das variáveis apontadas: demora para vender e baixo interesse pelo imóvel no preço ofertado. Um bom corretor pode precificar corretamente e usar técnicas profissionais para impulsionar a venda. Quanto maior o valor de venda maior sua comissão naturalmente. Mas a precificação em termos “fora do mercado” acaba por empacar a venda. Por outro lado há também os custos expressivos no processo transacional: celular, internet, combustível, faixas, anúncios pagos, fotógrafos profissionais, custos operacionais diversos etc. O negócio tem que ser bom para quem vende para quem compra e para quem irá unir as partes, ou seja o corretor de imóveis;&#13;
•	6)Este imóvel é “pequeno”. 25 m2 ou 200 m2 são variáveis fixas, e obviamente observadas em todos bairros. Um imóvel de 35 m2 do bairro X terá o mesmo tamanho no bairro Y. Busque um imóvel maior, ou que melhor se adeque a sua realidade financeira. Atentar-se para os conceitos de área útil, área comum de divisão não proporcional (vaga de garagem), área comum de divisão proporcional (corredor, piscina, salão de festas etc), área total;&#13;
•	7)Preço de “metro quadrado” é muito frio para abranger a complexidade de variáveis envolvidas na precificação de um imóvel. Em um mesmo prédio há varias realidades como: vista livre ou não, andar alto ou baixo, infraestrutura do condomínio, quantidade de vagas na garagem, proximidade com comércio atrativo, vizinhança, disponibilidade de transporte público, estacionamento, nível de reforma e acabamento, situação jurídica ou mesmo condições de pagamento;&#13;
•	8) Seja metódico na busca. Crie planilha eletrônica ou anote num caderno, os imóveis que se interessou, para quem e quando já ligou e detalhes obtidos no contato e visitas. Otimize tempo e evite retrabalho. As chamadas visitas virtuais, especialmente com vídeos e fotos bem produzidos, já propiciam uma boa noção dos imóveis. Passe na frente ou visite em horários alternativos para sentir a dinâmica da vizinhaça se necessário;&#13;
•	9) Nas ligações ou contatos via whatsapp, apresente-se e mencione com detalhes o imóvel de seu interesse e onde ele está anunciado. Para os colegas corretores, IDENTIFIQUE-SE já no inicio do contato inicial seja para uma tentativa de captação ou parceria. Grosserias a parte, ainda me surpreende ligações a cobrar ou as “bombadas/toques” que requerem retorno. Ligações após as 22:00(isso mesmo) também não são bem-recebidas. Após alguns anos, não vejo potenciais compradores com este comportamento;&#13;
•	10) Agende visitas somente após ter vencido os passos acima e entender que é o momento da compra. Pense em horários e dias que possa cumprir. Em caso de desistência, brevemente informe por telefone, e-mail e hoje o popular whatsapp. É grande a quantidade de interações por e-mail, que NUNCA são respondidas pelos interessados. Respeite o trabalho de quem vive “do” e “o” mercado imobiliário. Evite ser um turista de imóveis; &#13;
•	11) Dê exclusividade ao corretor/imobiliária de sua preferência. Muitos imóveis se “queimam” no mercado por terem várias imobiliárias anunciando ao mesmo tempo. A falta de compromisso do proprietário, inevitavelmente gera desmotivação por parte dos corretores. Afinal de contas, grande investimento de tempo e dinheiro pode ser feito para que um concorrente feche o negócio;&#13;
•	12) Frente a toda a segurança e comodidade, tenha certeza que deixar seu imóvel para venda ou aluguel com um corretor de imóveis ou imobiliária, será um investimento de alta relação custo x benefício. Há muitos golpes na praça; e que se renovam com frequência; Pense que especialmente imóveis em condomínio, cada mês perdido na venda, representam custos adicionais de luz, condomínio, IPTU proporcional e custo de oportunidade(imóvel vazio que poderia estar gerando renda se alugado). &#13;
•	13) Para um público especifico, imóveis são vistos como um ativo de investimento. Um imóvel de forma técnica é comparado a fundos de investimento, CDBs, fundos imobiliários, mercado acionário etc. A análise é sempre complexa. Há fontes de leitura que posso indicar para os interessados. Há muitas análises disponíveis para estudo que comparam vantagens e desvantagens de comprar x alugar um imóvel;&#13;
•	14) Verificar documentos e certidões do imóvel e do(s) vendedor(es). Peça ajuda a um amigo advogado por exemplo; &#13;
•	15) Use os correspondentes bancários cadastrados. Eles agilizam o trâmite e não representam custos adicionais. Quebre o paradigma também de pensar somente na CAIXA quando se tratar de financiamento imobiliário. Há diversos outros bancos trabalhando com taxas super competitivas, em determinados segmentos mais vantajosas ou mesmo condições no geral superiores.&#13;
* Marcelo Sicoli – é consultor internacional , síndico premiado no Brasil e exterior e corretor de imóveis em Brasília-DF.&#13;
Whatsapp: (61) 98162-8891 e-mail: marcelosicoli@hotmail.com&#13;
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15 dicas na negociação de imóveis

O mercado brasileiro de franquias continua crescendo, mas existe uma diferença importante entre aproveitar a expansão de um setor e construir um negócio capaz de prosperar ao longo do tempo. No segundo trimestre de 2026, o franchising faturou R$76,3 bilhões, alta nominal de 9,3% em relação ao mesmo período do ano anterior, segundo a Associação Brasileira de Franchising (ABF). O resultado mostra a dimensão desse mercado, mas também levanta uma questão que considero essencial para quem empreende: crescer até onde e a que custo?



Quando falamos em expansão, é comum que a conversa comece pelo número de unidades, pelas novas cidades alcançadas e pela velocidade de abertura. Esses indicadores são importantes, mas não contam a história inteira. Uma rede pode crescer rapidamente e, ainda assim, enfrentar dificuldades para manter a qualidade da operação, apoiar seus franqueados e garantir que cada unidade tenha condições de se desenvolver. A expansão só faz sentido quando a estrutura do negócio consegue acompanhar o ritmo de crescimento.



Essa discussão ganha ainda mais relevância em segmentos que estão atraindo cada vez mais empreendedores. No segundo trimestre de 2026, o setor de Saúde, Beleza e Bem-Estar registrou crescimento nominal de 15,2% no faturamento em relação ao mesmo período de 2025, acima da média de 9,3% do franchising brasileiro, de acordo com dados da ABF divulgados pela Exame. É um sinal de que existe demanda e espaço para negócios nesse mercado, mas a demanda crescente não elimina os desafios de gestão, nem transforma automaticamente uma oportunidade em um bom investimento.



Na minha visão, um dos principais erros de quem olha para o franchising é enxergar a franquia apenas como um modelo de expansão comercial. Franquear não significa simplesmente replicar uma operação que funciona em determinado endereço. Significa criar condições para que aquele modelo possa funcionar em diferentes mercados, com empreendedores distintos, equipes próprias e realidades locais que nem sempre serão iguais às da unidade original.



Isso exige processos claros, acompanhamento de indicadores, capacitação e suporte. Exige também compreender que o franqueado não é apenas alguém que compra o direito de utilizar uma marca. É um empresário que precisa administrar pessoas, custos, fornecedores, relacionamento com clientes e decisões que afetam diretamente o resultado da unidade. Quanto mais a rede cresce, maior se torna a responsabilidade da franqueadora de preparar esse empreendedor para a realidade da operação.



Existe ainda uma diferença entre vender uma franquia e desenvolver um franqueado. A primeira etapa pode ser conduzida por uma estratégia comercial eficiente. A segunda exige trabalho contínuo, proximidade e capacidade de identificar dificuldades antes que elas comprometam o negócio. Uma rede consistente não deveria medir seu sucesso apenas pelo número de contratos assinados, mas também pela capacidade de suas unidades de operar bem, amadurecer e construir resultados sustentáveis.



Isso não significa que exista uma fórmula única para crescer. Cada segmento, região e modelo de negócio tem suas particularidades. O que considero indispensável é que a expansão seja acompanhada por critérios claros: conhecer o perfil do empreendedor, avaliar se o mercado comporta aquela operação, dimensionar os custos e garantir que a estrutura de suporte esteja preparada para atender à nova unidade. Abrir mais rápido do que a capacidade de gestão permite pode transformar uma oportunidade em um problema.



O papel do empresário muda conforme o negócio cresce No início de uma empresa, é comum que o fundador esteja envolvido em praticamente todas as decisões. Ele conhece os clientes, acompanha a equipe de perto e resolve pessoalmente boa parte dos problemas. Quando a operação começa a se multiplicar, essa lógica deixa de funcionar. O desafio passa a ser construir uma estrutura que não dependa exclusivamente da presença do fundador para entregar bons resultados.



É nesse momento que a gestão ganha outra dimensão. O empresário precisa desenvolver lideranças, estabelecer processos, formar pessoas e criar mecanismos para acompanhar o desempenho sem centralizar cada decisão. Em uma rede de franquias, isso significa construir uma cultura que possa ser compartilhada por unidades diferentes, preservando padrões importantes sem ignorar as particularidades de cada mercado.



Também é preciso entender que o crescimento saudável não acontece apenas quando a franqueadora aumenta sua receita. Ele depende de uma relação equilibrada entre a rede e os empreendedores que fazem parte dela. Se a unidade não consegue sustentar sua operação, a expansão perde consistência. Por isso, o resultado do franqueado precisa ser parte central da estratégia de crescimento, e não uma consequência esperada depois da abertura.



O franchising brasileiro oferece oportunidades relevantes, especialmente em mercados que acompanham mudanças no comportamento do consumidor. Mas, à medida que o setor ganha escala, a qualidade da gestão se torna ainda mais importante. O desafio não é simplesmente abrir novas unidades ou ocupar mais territórios. É construir um modelo que consiga se adaptar, desenvolver pessoas e manter sua consistência ao longo do tempo.



No fim, acredito que a pergunta mais importante para quem deseja expandir uma rede não seja quantas unidades consegue abrir no próximo ano, mas quantas consegue desenvolver bem. Crescer é uma decisão comercial, mas construir uma rede que prospera é uma responsabilidade de gestão.

Crescer não é abrir unidades: o desafio de construir franquias que prosperam

Skedia combina software, IA e especialistas para automatizar processos entre o atendimento e o recebimento e combater perdas no faturamento de clínicas e hospitaisDepois de participar da construção da Trampay, fintech que chegou à marca de R$ 2 bilhões movimentados e R$200 milhões concedidos em crédito a trabalhadores autônomos de aplicativos, especialmente entregadores, Tiago Ribeiro voltou a empreender. Desta vez, o brasiliense mira um problema comum a clínicas e consultórios médicos: a distância entre o atendimento realizado e o dinheiro no caixa, que, no meio do caminho, passa por guias, autorizações, regras de planos de saúde, faturamento e recusas de pagamento.A nova empresa é a Skedia, healthtech que disponibiliza um sistema operacional financeiro para prestadores de saúde, que combina software, agentes de IA e especialistas para executar e automatizar etapas do ciclo de receita. Ainda em seus primeiros meses de operação, a companhia atingiu R$63 milhões em produção clínica sob gestão, distribuídos por cerca de 20 unidades, e perto de mil profissionais ligados à sua estrutura.A tese parte de uma conta que parece simples, mas nem sempre fecha: atendimento realizado não significa receita faturada e recebida.&nbsp;A Skedia chama esse problema de Integridade de Receita: garantir que tudo o que foi produzido seja identificado, corretamente faturado e acompanhado ao longo do ciclo financeiro. Ou seja, depois de uma consulta, exame ou procedimento, clínicas ainda precisam comprovar o serviço, seguir regras de diferentes convênios, preparar cobranças, acompanhar recusas de pagamento (as chamadas glosas) e conferir o que efetivamente entrou no caixa.“Existe uma espécie de buraco negro entre o atendimento e o recebimento. O prestador sabe que atendeu, a operadora sabe o que vai pagar e o banco sabe quando o dinheiro entrou. Mas, muitas vezes, ninguém tem uma visão completa do que aconteceu no meio do caminho”, afirma Tiago Ribeiro, que também atua como CEO da empresa.O problema ganha escala em um país com 53,1 milhões de beneficiários de planos de assistência médica, segundo dados da Agência Nacional de Saúde Suplementar (ANS) de junho de 2026. Do outro lado dessa equação, o Brasil caminha para ter mais de 1,2 milhão de médicos em 2030, de acordo com projeção de pesquisadores da Faculdade de Medicina da USP.“Estamos falando de um mercado que cresce não apenas em número de profissionais, mas também em complexidade. O médico hoje pode atuar em diferentes clínicas, hospitais e plantões, enquanto os estabelecimentos reúnem cada vez mais especialistas e modelos distintos de atendimento. Quanto mais relações existem entre esses profissionais e os prestadores, maior é a necessidade de organizar essa operação”, afirma Tiago.O executivo já conhecia parte dessa realidade. Sua mãe trabalhou durante 18 anos como gestora de clínicas médicas, e as dificuldades administrativas da saúde faziam parte das conversas em casa. A partir daí, ele aprofundou a investigação com centenas de entrevistas com médicos e gestores e encontrou uma questão recorrente: a dificuldade de acompanhar o caminho entre o serviço prestado e o dinheiro no caixa.A situação lembrava, em outro contexto, o problema que Tiago Ribeiro havia encontrado na Trampay, criada para dar aos usuários mais visibilidade sobre a própria vida financeira e ampliar o acesso a serviços financeiros. Agora, na saúde, a lógica se repete em outra escala. "A Skedia nasce para conectar informações que costumam ficar espalhadas, acompanhando atendimentos, guias, produção dos profissionais, faturamento, riscos de glosa e repasses", completa.Segundo o irmão do executivo e cofundador da Skedia, Rodrigo Ribeiro Freire, responsável pela estratégia comercial e de crescimento, a proposta da empresa é responder a duas perguntas: quanto do que a clínica produziu virou receita e onde está o dinheiro que ainda não chegou?Para isso, a tecnologia assume parte do trabalho administrativo. Quando uma guia é digitalizada, por exemplo, a inteligência artificial lê as informações e preenche os dados necessários para o faturamento. A plataforma também gera arquivos utilizados na cobrança às operadoras e cruza informações com contratos e regras das operadoras, identificando inconsistências e riscos de glosa, preparando o faturamento e direcionando exceções para especialistas. “Queremos conseguir olhar para uma receita e voltar até a origem dela. E fazer o caminho inverso também, coletando tudo o que foi produzido pelo prestador e respondendo quanto disso virou receita, quanto está parado, quanto foi glosado e onde está cada pendência”, explica Rodrigo.A fragmentação encontrada nas clínicas ajuda a dimensionar o problema. Um dos clientes citados pela empresa, uma clínica multidisciplinar do Rio de Janeiro com cerca de 137 profissionais de saúde, utilizava três sistemas diferentes: um para conversar com pacientes, outro para faturamento e um terceiro para agenda. Com a Skedia, essas informações passaram a ser concentradas em uma mesma operação.Além da plataforma, a empresa trabalha com um modelo de faturamento gerenciado, que combina tecnologia e análise humana. A lógica é deixar para os especialistas os casos que exigem avaliação individual, enquanto o software assume tarefas repetitivas e processos que podem ser padronizados.“Nosso objetivo é transferir gradualmente para softwares e agentes de inteligência artificial tarefas administrativas que ainda dependem de execução manual, reduzindo atividades repetitivas e liberando as equipes para funções que exigem análise e tomada de decisão”, diz Rodrigo Ribeiro.&nbsp;Além disso, a atividade de Faturamento Gerenciado funciona também como uma camada de aprendizado para o produto: especialistas resolvem exceções e cada intervenção manual ajuda a criar novas regras e automações. “A operação precisa ensinar o software. Cada tarefa manual que conseguimos transformar em regra reduz a necessidade de intervenção humana na próxima vez”, complementa.Na outra ponta dessa relação estão os profissionais de saúde. Enquanto a clínica acompanha o atendimento, a produção e o faturamento, pelo aplicativo da Skedia o profissional consegue visualizar sua própria participação nesse fluxo, reunindo informações sobre agenda, atendimentos e produção, inclusive quando trabalha em diferentes locais.&nbsp;Entre os próximos passos, a Skedia pretende avançar na automação de outras etapas desse percurso. “Queremos integrar todo o caminho entre o atendimento e o recebimento: começando pela autorização do procedimento, passando pela realização do atendimento, registro da produção clínica, faturamento, submissão das contas às operadoras e à conciliação. Contudo, hoje, nosso foco está principalmente nas etapas de autorização, faturamento, submissão e conciliação. O recebimento dos valores e sua posterior distribuição aos profissionais e demais envolvidos aparecem como próximos passos na evolução da plataforma, para que, no futuro, todo esse processo esteja conectado”, explica Tiago Ribeiro.&nbsp;A empresa prevê, como evolução da plataforma, integrar serviços financeiros por meio de parceiros. Entre as possibilidades está uma conta PJ conectada à operação, pela qual as clínicas poderiam receber os pagamentos dos planos de saúde e realizar os repasses aos profissionais dentro do mesmo fluxo. Com o histórico de produção, faturamento e recebimentos organizado, a estrutura poderá, futuramente, facilitar também o acesso a outros serviços financeiros oferecidos por parceiros, como crédito.&nbsp;“Não queremos ser conhecidos apenas como um software de faturamento. Queremos usar tecnologia e IA para assumir progressivamente o trabalho administrativo que existe entre o atendimento e o recebimento. Começamos pela autorização e pelo faturamento, criando um registro financeiro de cada atendimento, e avançamos para a conciliação e, futuramente, para o recebimento e a distribuição dos valores. A ideia é construir uma infraestrutura que acompanhe todo esse ciclo e automatize as tarefas manuais que existem ao longo desse caminho”, conclui o CEO da Skedia.&nbsp;

Startup alcança R$ 63 milhões sob gestão em poucos meses e usa IA para transformar finanças no setor de saúde

Durante muito tempo, empreender exigia dinheiro, equipe e conhecimento técnico. Era preciso contratar profissionais, buscar investidores ou encontrar sócios para transformar uma ideia em negócio. A inteligência artificial está mudando essa realidade e abrindo espaço para uma nova geração de empreendedores: aqueles que conseguem começar sozinhos, com baixo investimento e uma estrutura profissional.



Hoje, com uma assinatura de IA de aproximadamente R$ 100 por mês, é possível criar campanhas publicitárias, produzir conteúdo, desenvolver páginas de vendas, automatizar atendimentos e organizar processos financeiros. Na prática, a IA já permite que um empreendedor solo desempenhe funções antes distribuídas por uma empresa inteira: atende clientes, responde dúvidas, acompanha pedidos, apoia negociações e vendas, organiza cobranças e controla informações financeiras. Tudo isso com processos integrados e supervisão humana, sem precisar montar uma equipe para cada área.



O grande diferencial está na autonomia. A IA permite tirar projetos do papel com mais velocidade, testar ideias sem comprometer grandes investimentos e manter o controle sobre diferentes etapas da operação. Uma campanha que antes levava semanas pode ser estruturada em horas. Uma ideia pode ser colocada à prova no mercado em poucos dias.



Mas existe um ponto fundamental: empreender sozinho não significa ser amador. Uma empresa de uma pessoa só pode ter processos organizados, atendimento de qualidade, marketing estratégico e gestão eficiente. O profissionalismo não está no tamanho da equipe, mas na capacidade de entregar resultados. Ser solo não é pensar pequeno, é usar a tecnologia para fazer mais com menos.



Essa transformação também não está restrita aos jovens ou aos especialistas em tecnologia. Profissionais experientes, consultores e pessoas que desejam começar uma nova atividade encontram na IA uma oportunidade de transformar conhecimento em negócio.&nbsp;



É claro que a inteligência artificial não resolve tudo. Por isso, o empreendedor continua sendo a peça central do negócio. A tecnologia executa, mas é a visão humana que direciona, avalia e decide.



Também é importante entender que começar sozinho não significa permanecer assim para sempre. A IA permite construir uma base sólida antes de ampliar a equipe. E quem conhece os próprios processos tem mais segurança para contratar, delegar e crescer. Costumo dizer que quem fez primeiro sabe cobrar qualidade. Quem nunca fez delega no escuro.



Vivo essa transformação na prática. Estou há quase nove anos no mercado digital e hoje utilizo agentes de inteligência artificial para administrar atividades do meu negócio, como atendimento, campanhas de marketing e processos financeiros, com operações que podem ser comandadas até pelo WhatsApp. É esse modelo que também ensino a profissionais que buscam mais autonomia e eficiência.



A inteligência artificial não garante sucesso, mas derruba barreiras que antes impediam muita gente de começar. O empreendedorismo já não depende apenas de quem tem dinheiro para investir, mas também de quem tem conhecimento, iniciativa e disposição para aprender.A pergunta deixou de ser quem tem estrutura para empreender. Agora, é quem está preparado para transformar uma boa ideia em negócio. Porque a IA não substitui a coragem de começar, mas pode ser a ferramenta que faltava para dar o primeiro passo.

Práticas ilegais e antiéticas no mercado imobiliário

Marcelo Caus Sicoli

Como transformar relacionamentos em oportunidades de negócios | Café com ADM #516

Como transformar relacionamentos em oportunidades de negócios | Café com ADM #516

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Marcelo Caus Sicoli

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