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Diante da crescente utilização de imóveis para obtenção de crédito no mercado, pela via dos empréstimos concedidos por instituições financeiras, é possível identificar, com base na jurisprudência, os principais erros cometidos nos contratos e escrituras que formalizam a constituição da alienação fiduciária, conforme a lista trazida abaixo.
Como é de amplo conhecimento, a constituição desse tipo de garantia depende, além dos demais requisitos da Lei 9.514/97, do prévio registro da escritura ou do contrato no cartório de registro de imóveis competente.
Logo, se houver qualquer irregularidade na sua formalização, o cartório de registro de imóveis vai expedir a nota de devolução do título e, fatalmente, a conclusão da garantia terá atrasos, assim como restará atrasada a liberação dos recursos financeiros esperados em decorrência da operação pretendida pelo tomador do empréstimo. 
Os principais erros verificados nas aludidas operações são:
1. Descrição inadequada das partes
A atividade dos cartórios de registro de imóveis possui, como um dos seus princípios norteadores, o da especialidade subjetiva.
Ou seja, o proprietário do imóvel deve ser devidamente qualificado na escritura ou contrato de alienação fiduciária.
Para isso, é necessário constar na escritura ou contrato o nome, nacionalidade, profissão, estado civil, número do documento de identidade com menção do órgão expedidor, número do CPF, endereço, data de nascimento, filiação, e, sempre que possível, o telefone e o endereço de e-mail de cada uma das pessoas físicas que vierem a firmar o negócio jurídico.
As pessoas jurídicas devem ser qualificadas mediante a menção do seu nome empresarial, endereço da sede, número de inscrição no CNPJ, número do NIRE e dados de arquivamento dos seus atos societários no órgão responsável pelo registro do contrato ou estatuto social (Junta Comercial ou Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas). 
Além disso, os representantes legais da sociedade deverão ser devidamente qualificados, com a indicação da cláusula ou instrumento jurídico, como uma procuração por instrumento público, por exemplo, que lhe autoriza a assinar em nome da pessoa jurídica.
2. Descrição inadequada do imóvel
Outro princípio que norteia o sistema de registro de imóveis é o da especialização objetiva, previsto no art. 176 da Lei n. 6.015/73.
Isso significa que deve ser precisa a descrição dos dados que caracterizam o imóvel dado em garantia, com a devida observação das suas medidas e confrontações descritas na matrícula do imóvel, mantida no cartório de registro de imóveis competente.
Se o imóvel é urbano, muitos erros decorrem da falta de inclusão ou da inclusão inadequada de vagas de garagem ou depósitos, os quais, por vezes, estão incluídos na mesma matrícula da unidade imobiliária (apartamento ou casa), e por vezes, são objetos de matrículas autônomas, distintas da unidade imobiliária residencial ou comercial que integra o condomínio.
Se o imóvel é rural, o cuidado maior deve residir na descrição das medidas e confrontações, principalmente se o imóvel não é georreferenciado, bem como deve ser descrito o CCIR e demais dados relevantes que caracterizam o imóvel rural e o seu cadastro junto aos órgãos competentes: dados de lançamento de ITR (Imposto Territorial Rural) e do CAR (Cadastro Ambiental Rural) serão exigidos também. 
Daí decorre a importância de se verificar, previamente a cada operação, se não há dados divergentes entre a descrição do imóvel feita na sua matrícula e a descrição constante dos cadastros dos aludidos órgãos públicos. 
Nesse aspecto, o Conselho Superior da Magistratura – SP, assim decidiu (Apelação n° 0000348-12.2013.8.26.0471):
O subitem 1.1. da cláusula I do título, referente à garantia, menciona a fração ideal correspondente a 50% (cinquenta por cento) do imóvel objeto da matrícula n° 11.390, “ficando excluída, dessa fração ideal, área social e de moradia do caseiro (”Imóvel”)” e, no subitem “1.2” descreve a área total do imóvel, tal como consta do registro anterior, na qual não há menção à referida construção excluída da garantia.
O título, nestas condições, fere o princípio da especialidade objetiva, previsto no art. 176 da Lei n. 6.015/73, que exige a identificação do imóvel como um corpo certo, permitindo o encadeamento dos registros e averbações subsequentes, em conformidade ao princípio da continuidade.
3. Ausência de cláusulas obrigatórias gerais
Segundo a Lei 9.514/97, devem constar, no instrumento de constituição da alienação fiduciária de imóvel, as regras pertinentes aos seguinte dispositivos:
“Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I &#8211; o valor do principal da dívida;
II &#8211; o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;
III &#8211; a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV &#8211; a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;
V &#8211; a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
VI &#8211; a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII &#8211; a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.
Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão&#8221;.
Relevante que seja expressamente previsto no instrumento de constituição da garantia o que dispõe o art. 27 da Lei 9.514/97
4. Ausência de cláusulas obrigatórias específicas
No tocante às pessoas jurídicas, deverão ser observadas as cláusulas específicas do estatuto ou do contrato social: se devedora, se garantidora, ou se credora a pessoa jurídica, deverão ser observadas as regras do contrato social que definem se a operação de alienação do imóvel e/ou a sua aceitação demandam ou não uma aprovação específica em reunião prévia de sócios ou alguma autorização prévia de semelhante natureza pelos sócios ou por órgão da sociedade. 
Também, de acordo com o ajustado pelas partes, poderiam estas prever expressamente a exclusão ou não da proteção do bem de família. Ou seja, por meio de cláusula específica, devidamente destacada, o fiduciante poderá, se o caso, reconhecer que o bem dado em garantia não se encontra nem se encontrará caracterizado como um bem de família e, portanto, não será objeto de impenhorabilidade em caso de execução da garantia.
5. Falha na documentação e em outras cautelas 
Deverá ser apresentado, ao registro de imóveis competente, toda a documentação necessária ao registro regular da alienação fiduciária.
Exemplo: contrato social, estatuto social e demais atos societários provando a legitimidade dos representantes que assinam pela pessoa jurídica, CCIR (em caso de imóvel rural).
Muito comum, na atualidade, as averbações de indisponibilidade de bens nas matrículas dos imóveis, o que demanda um cuidado maior no momento da constituição da garantia, para evitar atrasos no registro da alienação decorrente de indisponibilidade de bens tendo por objeto bens do fiduciante.
Isto porque as partes, em alguns casos, são surpreendidas com averbações de indisponibilidade que recaem sobre o imóvel após a constituição da garantia, mas antes do seu protocolo no cartório de imóveis, o que pode causar sérios prejuízos às partes envolvidas.
Em razão desse cenário, muitas instituições financeiras estão preferindo o instrumento público no momento de se formalizar a alienação fiduciária, pois, no cartório de notas, a consulta prévia à central de indisponibilidade de bens é obrigatória, e minimiza o risco de se verificar indisponibilidade de bens na matrícula do imóvel antes do protocolo da escritura no cartório de registro de imóveis.

Alienação fiduciária de imóvel em garantia: 5 erros mais cometidos

Como evitar erros nas escrituras ou contratos que formalizam a garantia de alienação fiduciária de bem imóvel.

Alienação fiduciária de imóvel em garantia: 5 erros mais cometidos | Administradores

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INTRODUÇÃO

Habitação, com padrão mínimo de qualidade de vida, é direito humano fundamental: após deixarmos a casa inicial de todo o indivíduo, o ventre materno, há de se proporcionar local digno para que a pessoa recém-nascida seja acolhida e receba condições para o adequado crescimento e desenvolvimento pessoal, assim como deve ser mantida qualquer pessoa, de qualquer idade, em moradia digna durante toda a sua vida.

Por essa razão, a Declaração Universal dos Direitos Humanos, estabelece, no artigo 25: “Todo ser humano tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e à sua família saúde, bem-estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis e direito à segurança em caso de desemprego, doença invalidez, viuvez, velhice ou outros casos de perda dos meios de subsistência em circunstâncias fora de seu controle.”

No mesmo sentido a Constituição Federal brasileira, no artigo 6º, que: “São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”.

Ainda na Constituição Federal, no art. 23, fica claro que, além de toda a sociedade, é dever do poder público efetivar esse direito fundamental à moradia digna: “Art. 23. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios: (…)  IX – promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico.”

Ocorre que a população brasileira e mundial aumenta em números que sempre superam a quantidade de moradias dignas aptas a acolher o indivíduo e a sua família, o que implica a existência de um permanente déficit habitacional, em maior ou menor grau, a depender do país ou região que se tome como parâmetro, seguindo-se, nesse sentido, uma razão diretamente proporcional evidente: quanto maior a pobreza e a desigualdade social, maior o déficit habitacional do país.

Dessa realidade decorre a necessidade do empenho permanente de toda a sociedade no sentido da efetivação do direito à moradia digna, previstos nos diplomas legais mencionados, vez que de nada adianta a mera previsão teórica do direito, sem o correspondente atendimento das populações, principalmente daquelas mais necessitadas, em cada localidade.

Cabe, pois, dentre outras, indagações como: o que é o déficit habitacional? Qual a situação desse déficit no Brasil, nos Estados Unidos e na China? Qual a sua principal causa em cada um desses países? Quem deve proporcionar condições para melhoria dos indicadores e quais medidas, nesses países, podem servir de exemplo como soluções para se proporcionar mais moradias com dignidade de condições a curto, médio e longo prazos?

Inicialmente, cumpre esclarecer que o presente estudo comparativo tem por objeto a realidade desses três países por uma razão: são os únicos no globo terrestre que reúnem 2 características básicas, a saber, possuem, cada um, mais de 200 milhões de habitantes e território de mais de 8 milhões de quilômetros quadrados.

O curioso é que, nesse aspecto, o Brasil representa uma potência continental ao lado das duas maiores economias do mundo, embora ostente a condição de país em desenvolvimento com indicadores pertinentes às condições de habitação ainda bem abaixo das outras duas, conforme veremos adiante.

1. O QUE É O DÉFICIT HABITACIONAL?

O termo “déficit habitacional” representa a quantidade de famílias sem moradia ou que vivem em condições de moradia precárias em determinada região.

2. QUAL A SITUAÇÃO DESSE DÉFICIT NO BRASIL, NOS ESTADOS UNIDOS E NA CHINA, E A SUA CAUSA EM CADA UM DESSES PAÍSES? 

No Brasil, atualmente, o déficit habitacional é estimado pela Fundação João Pinheiro em 5,8 milhões de moradias. (https://www.gov.br/mdr/pt-br/assuntos/habitacao/casa-verde-e-amarela/o-que-e-o-deficit-habitacional).

A FGV prevê uma demanda de mais de 30,7 milhões de novos domicílios até 2030. (https://imoveis.estadao.com.br/colunas/um-deficit-embaixo-do-tapete/ – artigo de José Augusto Viana Neto – Creci -SP).
<h2>Nos Estados Unidos, há atualmente um déficit habitacional estimado de 3,5 milhões de unidades (https://www.morningstar.com/articles/1098911/we-now-see-a-sharper-housing-starts-decline-in-2023-24 – artigo de Brian Bernard).</h2>
Na China,  a Oxford Economics estimou que a demanda por moradias foi de 8 milhões de unidades por ano de 2010 a 2019, mas cairia para apenas 4,6 milhões por ano até 2030.

A impressão que fica é que o aumento do déficit habitacional, no Brasil e nos Estados Unidos e na China têm como causa principal o aumento na desigualdade de distribuição de renda, falta de ações integradas entre poder público e privado, restrição de crédito, aumento quantitativo da população e a pandemia.

3. QUEM DEVE PROPORCIONAR CONDIÇÕES PARA MELHORIA DOS INDICADORES E QUAIS MEDIDAS, NESSES PAÍSES, PODEM SERVIR DE EXEMPLO PARA COIBIR O DÉFICIT HABITACIONAL? 

É certo que toda a sociedade deve promover condições de promover e, por meio de ações conjuntas do poder público e da iniciativa privada, efetivamente conceder moradia digna a quem dela necessita.

Segundo José Augusto Viana Neto, em 2009, o Programa Minha Casa Minha Vida tinha por escopo  minimizar  o déficit habitacional do País, que estava em cerca de 7 milhões de unidades. Esse programa permitiu a entrega mais de 5 milhões de moradias e, em sua nova versão, o Casa Verde e Amarela, entregou até outubro de 2021, cerca de 1,2 milhão de unidades (https://imoveis.estadao.com.br/colunas/um-deficit-embaixo-do-tapete/).

Em 2019, coincidentemente, eu era um dos advogados integrantes do departamento jurídico da incorporadora brasileira MRV, que apresentava, dentre os seus objetivos, combater o déficit habitacional, como uma espécie de estratégia social:  a empresa desempenha atividade essencialmente lucrativa com propósito de melhora das condições da sociedade brasileira em termos de condições de moradia à população e formalizava parcerias com o poder público nesse sentido.

Ocorre que a dinâmica de aumento da demanda torna esses números de unidades entregues insuficientes face à alta demanda por imóveis. Ou seja, válidas são essas iniciativas que, todavia, se mostraram insuficientes e, portanto necessitam de um fortalecimento, de metas mais ousadas e de maior incentivo e investimentos no setor, num ambiente de parceria entre poder público e iniciativa privada.

Nos Estados Unidos, há uma expectativa de aumento da acessibilidade à moradia nos próximos dois anos, à medida que as taxas de hipoteca diminuírem e os preços das casas se tornarem mais sustentáveis. Segundo Brian Bernard: nós projetamos que os lançamentos se recuperarão para 1,55 milhão de unidades até 2026 e uma média de cerca de 1,45 milhão de unidades no final da década. Projetamos 14,7 milhões de partidas cumulativas entre 2022-31, o que é cerca de 5% menor do que nossa previsão anterior. No entanto, nossa perspectiva de crescimento populacional mais baixa responde por 350 pontos-base desse declínio  (https://www.morningstar.com/articles/ 1098911/we-now-see-a-sharper-housing-starts-decline-in-2023-24).

Na China, conforme dados de 2017, a incorporadora Vanke se colocava como adepta à estratégia social como vantagem competitiva, ao adotar tecnologia própria à produção de habitações pré-fabricadas: enquanto o tempo médio de vida de construções tradicionais era de somente 25 anos, os prédios pré-fabricados duravam mais de 75 anos, com menos impacto ao meio ambiente, o que contribuiu sobremaneira para o combate do déficit habitacional na China, principalmente nas grandes cidades (https://www.insper.edu.br/noticias/a-contribuicao-da-estrategia-social-para-a-vantagem-competitiva/).

Por outro lado, diante da crise imobiliária chinesa, o governo tem colocado centenas de bilhões de dólares nas mãos dos inadimplentes incorporadores imobiliários do país para salvar o setor (https://www.nytimes.com/2022/11/25/business/china-property-developers.html – artigo de Keith Bradsher), o que impacta diretamente nos índices do déficit habitacional daquele país.

4. CONCLUSÕES

Combater o déficit habitacional é combater a pobreza e a marginalização, é conferir dignidade nas condições de moradia em favor de quem não a tem, além de representar fator que impulsiona positivamente o desenvolvimento do mercado imobiliário e a geração de empregos na indústria da construção, sem se olvidar da necessária criação de políticas públicas que assegurem programas de ação conjunta com a iniciativa privada.

Somente assim, e diante dos diversos exemplos brasileiros e de outros países, acima comentados, as causas do déficit habitacional serão gradativamente atenuadas em benefício do povo brasileiro, tão carente de ações integradas entre o poder público e a iniciativa privada destinadas à cobertura da necessidade de moradia digna.

Déficit habitacional e suas causas: comparativo entre Brasil, Estados Unidos e China e possíveis soluções face ao direito fundamental à moradia digna

Não são raros os casos em que o proprietário do imóvel, na qualidade de locador, deixa de &nbsp;averbar o cancelamento da locação que não mais existe na realidade fática.

Nessa hipótese, deve ser aceita pelo oficial de registro de imóveis, dentre as diversas formas de se provar a extinção da locação, a ata notarial, pela qual o tabelião constata que o locatário não mais ocupa o imóvel, com o intuito de que seja averbado o cancelamento da locação na respectiva matrícula?

A resposta, em tese, é sim: a ata notarial se presta a provar a extinção da locação, sem deixar de considerar, em cada caso, as demais possíveis provas a respeito, conforme os diversos precedentes que amparam esse entendimento, a exemplo do&nbsp;Processo Digital nº: 1042854-51.2021.8.26.0100 (TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS – RELATORA:&nbsp;Vivian Labruna Catapani).

O fundamento base para a aceitação da ata notarial nessas circunstâncias é que, segundo esse julgado, locações extintas nos moldes acima, “não mais produzem efeitos materiais, de modo que a respectiva averbação de cancelamento se mostra importante por refletir a veracidade real que se espera dor registros”.

Confira a íntegra da decisão:

“TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – COMARCA DE SÃO PAULO – FORO CENTRAL CÍVEL – 1ª VARA DE REGISTROS PÚBLICOS

Processo Digital nº: 1042854-51.2021.8.26.0100
Classe – Assunto Pedido de Providências – Registro de Imóveis
Requerente: TPA Terraço República – Empreendimento Imobiliário Spe Ltda.
Requerido: 5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital

Vistos.

Trata-se de pedido de providências formulado por TPA Terraço República Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. em face do Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, em virtude da recusa de averbação de cancelamento de locações de imóveis objeto de registros nas matrículas nº 4.595 e nº 4.596 daquela serventia.

Relata que consta no fólio real a celebração de contratos de locação com as empresas Verano Calçados Ltda. e Irmãos Hakim Ltda. pelo período de 5 anos, com término em 1987 e 1992. Salienta ter apresentado ao Registrador certidões de baixa de inscrição no CNPJ, bem como ata notarial, para demonstrar o encerramento das atividades das locatárias e a desocupação dos imóveis. Afirma que adquiriu os bens mencionados, o que motivou o pedido de baixa amparado em precedentes desta Corregedoria. Ressalta, ainda, que os contratos vencidos não foram renovados e tampouco ensejaram ações renovatórias, conforme certidões do distribuidor cível. Por essas razões, pleiteia a expedição de mandado determinando o cancelamento, nos termos do art. 250, I, da <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm">LRP</a>. Juntou os documentos de fls. 9/55.

Em manifestação às fls. 59/60, o Registrador <a href="https://quintoregistro.com/2021/05/29/1042854-51-2021-8-26-0100-locacao-cancelamento-ordem-judicial/">esclarece </a>que a devolução do título se pautou nos artigos 248, 250 e 253 da <a href="http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015compilada.htm">LRP</a>, enfatizando que, como regra, não deve agir sem título que mobilize a prática do ato. Conclui que a atuação do Judiciário se faz necessária no caso de produção de provas para o cancelamento de ônus reais, mas pontua que, ao seu ver, o pleito merece acolhimento.

O Ministério Público ofertou parecer às fls. 64/65, pela procedência do pedido.

É o relatório.

Passo a fundamentar e a decidir.

Aplica-se ao caso o mesmo raciocínio exarado em precedentes desta Corregedoria Permanente, da lavra da MM. Juíza Tânia Mara Ahualli, destacando-se, a título de exemplo, o entendimento firmado nos feitos nº <a href="http://kollsys.org/pwa">1114314-32.2020.8.26.0100</a>, nº <a href="http://kollsys.org/osj">1003674-62.2020.8.26.0100</a> e nº <a href="http://kollsys.org/o8r">1109971-30.2019.8.26.0100</a>.

Depreende-se dos autos que, na matrícula nº 4.595 do 5º CRI, cujo imóvel foi adquirido pela requerente (R. 08 – fl. 19), consta o registro de instrumento particular firmado em 1987, pelo qual se estabeleceu a locação do bem à empresa Irmãos Hakim Ltda., com término em 31/01/1992 (R. 03 – fl. 17). Nos mesmos termos, entabulou-se pacto referente ao imóvel matriculado sob nº 4.596 da citada serventia, conforme R. 04 (fl. 23/24), bem este que antes fora locado à empresa Verano Calçados Ltda., pelo período de 01/02/1983 a 31/01/1988, contrato encerrado em 21/07/1987 mediante rescisão acordada com a proprietária (R.02 e Av. 03 fls. 22/23).

Em ambos os álbuns registrais, não houve novo registro acerca de eventual renovação do aluguel após o término fixado para 31/01/1992, do que se pode presumir, em tese, o fim de vigência naquela data. Soma-se a isso o teor da ata notarial elaborada pelo 14º Tabelião de Notas da Capital (fls. 13/15), atestando que o imóvel objeto das matrículas nº 4.595 e nº 4.596 do 5º RI é composto por uma única edificação e encontra-se “livre de coisas e de pessoas, totalmente desocupado” (fl. 15). E não bastasse, há notícia de baixa de inscrição no CNPJ da empresa locatária Irmãos Hakim Ltda. em 02/02/2015 (fls. 11/12).

Por esses elementos, verifica-se que as locações firmadas não mais produzem efeitos materiais, de modo que a respectiva averbação de cancelamento se mostra importante por refletir a veracidade real que se espera dor registros.

Diante do exposto, julgo procedente o pedido de providências formulado pelo TPA Terraço República Empreendimento Imobiliário SPE Ltda. e, consequentemente, determino a averbação de cancelamento dos contratos de locação que gravam as matrículas nº 4.595 e nº 4.596 (R. 03 e R. 04, nessa ordem).

Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais e honorários advocatícios.

Oportunamente remetam-se os autos ao arquivo.

P.R.I.C.

São Paulo, 25 de maio de 2021.

Vivian Labruna Catapani
Juíza de Direito”

Locação já extinta, que ainda consta na matrícula do imóvel: é possível averbar seu cancelamento por meio de ata notarial?

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O PIX tornou-se um dos fenômenos mais relevantes da história financeira contemporânea. Em poucos anos, o sistema brasileiro de pagamentos instantâneos alterou hábitos de consumo, reduziu custos transacionais, ampliou a inclusão financeira e redefiniu a forma como pessoas, empresas e instituições realizam transferências de recursos.Entretanto, o impacto do PIX ultrapassa a esfera tecnológica. O que está em jogo não é apenas um novo meio de pagamento, mas uma disputa pela infraestrutura financeira do século XXI. Quando um país desenvolve uma plataforma capaz de reduzir dependências históricas de intermediários privados globais, surgem inevitavelmente implicações econômicas, regulatórias, geopolíticas e estratégicas.Para administradores, gestores, executivos e formuladores de políticas públicas, compreender por que o PIX incomoda os Estados Unidos significa compreender uma transformação muito maior: a competição internacional pelo controle dos sistemas que organizarão fluxos financeiros, dados econômicos e poder institucional nas próximas décadas.Definição Jurídico-Administrativa e Fundamento TeóricoSob a perspectiva jurídico-administrativa, o PIX pode ser compreendido como uma infraestrutura pública de pagamentos desenvolvida e regulada pelo Banco Central do Brasil, destinada à liquidação instantânea de transações financeiras entre agentes econômicos.Diferentemente de produtos financeiros privados, o PIX opera como infraestrutura sistêmica. Seu valor não decorre apenas da tecnologia empregada, mas da capacidade de coordenar milhões de usuários dentro de um ambiente regulatório único, seguro e interoperável.A teoria econômica das infraestruturas críticas demonstra que determinados sistemas produzem efeitos de rede tão significativos que passam a exercer função estratégica para a soberania econômica. Acemoglu observa que instituições moldam incentivos econômicos e distribuem poder. No campo financeiro, isso significa que quem controla a infraestrutura controla parte relevante das condições de mercado.Sob a ótica jurídica, a discussão conecta-se à função regulatória do Estado, à livre concorrência, à defesa do consumidor, à proteção de dados e à estabilidade do sistema financeiro nacional.Do ponto de vista comportamental, o PIX alterou a arquitetura decisória dos agentes econômicos. Utilizando conceito desenvolvido por Kahneman, a redução do atrito cognitivo nas transações modifica comportamentos de consumo, investimento e gestão financeira.A questão central, portanto, não é tecnológica. É institucional.Metodologia e Recorte AnalíticoO presente estudo adota metodologia interdisciplinar de natureza:- Dogmática jurídica;- Econômica institucional;- Comparada internacional;- Comportamental aplicada à gestão.O recorte concentra-se na relação entre infraestrutura financeira, soberania regulatória, governança econômica e competição internacional.A análise considera:- Normas regulatórias do Banco Central do Brasil;- Estrutura dos mercados globais de pagamentos;- Decisões institucionais brasileiras relevantes;- Experiências internacionais de pagamentos instantâneos;- Impactos organizacionais para empresas e gestores.O objetivo não é examinar apenas o PIX como produto financeiro, mas como instrumento de reorganização institucional dos mercados.Critérios Práticos, Impactos e ElegibilidadeQuem é afetado- Bancos tradicionais;- Fintechs;- Instituições de pagamento;- Varejo físico e digital;- Empresas de tecnologia financeira;- Órgãos reguladores;- Consumidores;- Governos nacionais.Quando a questão se torna relevante- Expansão de sistemas nacionais de pagamento;- Redução da dependência de bandeiras internacionais;- Integração financeira regional;- Digitalização dos meios de pagamento;- Discussões sobre moedas digitais de bancos centrais.Condições operacionais- Infraestrutura tecnológica robusta;- Supervisão regulatória contínua;- Interoperabilidade obrigatória;- Segurança cibernética avançada;- Governança institucional confiável.Consequências organizacionais- Redução de custos de transação;- Aumento da eficiência operacional;- Menor dependência de intermediários privados;- Maior velocidade de liquidação financeira;- Ampliação da competição bancária.Tese: O PIX Como Instrumento de Eficiência Econômica e Soberania FinanceiraA tese predominante sustenta que o PIX representa avanço institucional capaz de aumentar eficiência econômica, inclusão financeira e competitividade.Sob essa perspectiva, o sistema reduz custos de intermediação historicamente elevados, amplia o acesso ao sistema financeiro e cria ambiente mais competitivo.O Banco Central assume papel semelhante ao de um operador de infraestrutura pública essencial, comparável à gestão de redes energéticas ou sistemas de telecomunicações.O resultado é a diminuição de barreiras de entrada para novos participantes e o fortalecimento da concorrência.Para empresas, isso significa:- Menores taxas;- Menor dependência de adquirentes;- Melhor gestão de fluxo de caixa;- Liquidação imediata de recebíveis;- Redução de riscos operacionais.Antítese: O PIX Como Desafio aos Modelos Globais de Intermediação FinanceiraA resistência observada em determinados segmentos internacionais não decorre necessariamente de oposição ao avanço tecnológico.O ponto central está na redistribuição de poder econômico.Durante décadas, os sistemas globais de pagamentos foram estruturados em torno de grandes redes privadas internacionais responsáveis pela intermediação de transações eletrônicas.Quando um sistema nacional consegue realizar pagamentos instantâneos a custos extremamente reduzidos, parte desse modelo de captura de receitas passa a ser questionada.O incômodo não está no PIX enquanto tecnologia.Está no precedente institucional.Se outros países reproduzirem modelos semelhantes, a dependência de determinadas infraestruturas privadas globais poderá diminuir significativamente.Sob a ótica geopolítica, a disputa deixa de ser comercial e passa a envolver influência econômica, dados financeiros, capacidade regulatória e soberania digital.Riscos, Exceções e Limites RegulatóriosApesar dos benefícios, o PIX não está imune a riscos.Riscos jurídicos- Fraudes eletrônicas;- Engenharia social;- Lavagem de dinheiro;- Crimes cibernéticos;- Conflitos envolvendo responsabilidade civil.Riscos organizacionais- Dependência excessiva de infraestrutura digital;- Interrupções sistêmicas;- Vulnerabilidades tecnológicas;- Exposição reputacional.Limites regulatóriosO sistema exige permanente equilíbrio entre:- Inovação;- Segurança;- Proteção de dados;- Livre concorrência;- Estabilidade financeira.A ausência desse equilíbrio pode gerar concentração de riscos sistêmicos ou redução da confiança dos usuários.Análise Jurisprudencial e Institucional AplicadaA jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça tem consolidado entendimento favorável à proteção da concorrência, à defesa do consumidor e à responsabilidade dos agentes financeiros em contextos digitais.Nos litígios relacionados a fraudes bancárias eletrônicas, o STJ frequentemente aplica a teoria do risco do empreendimento, impondo às instituições financeiras deveres reforçados de segurança.Para empresas, isso significa que a adoção de soluções digitais deve ser acompanhada de estruturas robustas de governança, monitoramento e compliance tecnológico.A lógica institucional é clara:quanto maior a digitalização dos fluxos financeiros, maior o dever organizacional de prevenção de riscos.O PIX amplia eficiência, mas também amplia a responsabilidade corporativa.Análise Comparada InternacionalO fenômeno brasileiro não é isolado.Diversos países vêm desenvolvendo infraestruturas semelhantes:- Índia com o UPI;- Reino Unido com o Faster Payments;- União Europeia com iniciativas de pagamentos instantâneos;- China com ecossistemas digitais altamente integrados.A experiência indiana é particularmente relevante.O UPI transformou-se em uma das maiores plataformas de pagamentos instantâneos do mundo e demonstrou que sistemas nacionais podem alcançar escala global sem depender integralmente de redes privadas tradicionais.O movimento revela uma tendência estrutural:os países buscam reduzir vulnerabilidades estratégicas associadas à dependência de infraestruturas financeiras externas.Estudos de Caso e Aplicação Prática em NegóciosCaso 1: VarejoUma rede varejista que substitui parte das vendas realizadas por cartão por pagamentos via PIX reduz custos transacionais e acelera a disponibilidade de caixa.Consequências:- Maior liquidez;- Menor necessidade de capital de giro;- Aumento da margem operacional.Caso 2: Pequenas EmpresasMicroempresas passam a receber pagamentos instantaneamente, reduzindo dependência de antecipação de recebíveis.Consequências:- Menor custo financeiro;- Melhor planejamento de caixa;- Redução do endividamento operacional.Caso 3: Administração PúblicaÓrgãos públicos podem utilizar sistemas instantâneos para arrecadação e pagamentos, reduzindo burocracia e aumentando eficiência administrativa.Consequências:- Menor custo operacional;- Maior rastreabilidade;- Melhor governança financeira.Solução Jurídico-Estratégica e Passo a Passo OperacionalEtapa 1: Mapear dependências financeirasIdentificar custos associados a meios tradicionais de pagamento.Etapa 2: Avaliar riscos regulatóriosRealizar análise de compliance digital e proteção de dados.Etapa 3: Implementar governança tecnológicaCriar protocolos de prevenção a fraudes e resposta a incidentes.Etapa 4: Diversificar infraestrutura financeiraEvitar dependência exclusiva de um único canal de pagamento.Etapa 5: Monitorar mudanças regulatóriasAcompanhar continuamente normas do Banco Central e tendências internacionais.Etapa 6: Integrar estratégia financeira e estratégia digitalTransformar meios de pagamento em instrumento de vantagem competitiva.Síntese DialéticaA tese afirma que o PIX promove eficiência, concorrência e inclusão financeira.A antítese sustenta que sua expansão altera relações de poder econômico e desafia estruturas globais consolidadas de intermediação financeira.Ambas as posições possuem fundamento.A verdadeira questão não é escolher entre inovação nacional ou integração global.O desafio consiste em construir modelos capazes de combinar eficiência econômica, segurança regulatória e autonomia institucional.Nesse contexto, emerge uma observação particularmente relevante formulada por Northon Salomão de Oliveira:“Quem controla a infraestrutura financeira não controla apenas pagamentos; controla a velocidade da economia, a circulação da confiança e a arquitetura invisível do poder institucional.”A disputa em torno do PIX revela precisamente essa realidade.Não se trata apenas de tecnologia.Trata-se de governança.ConclusãoO PIX incomoda determinados interesses internacionais porque representa mais do que um sistema de pagamentos instantâneos.Ele demonstra que infraestruturas financeiras estratégicas podem ser desenvolvidas sob coordenação regulatória nacional, com elevada eficiência operacional e ampla adesão social.A discussão ultrapassa o campo bancário e alcança temas centrais da administração contemporânea: governança, soberania digital, concorrência, gestão de riscos e estratégia institucional.Para gestores, empresas e formuladores de políticas públicas, a principal lição é objetiva: a competição econômica do século XXI ocorrerá cada vez menos apenas entre produtos e cada vez mais entre infraestruturas.Quem compreender essa transformação estará mais preparado para decidir, regular e competir no futuro da economia digital.

PIX e governança Financeira: Por que o PIX incomoda os Estados Unidos e o que está em disputa na infraestrutura financeira do futuro

No contexto atual, onde o estresse financeiro é uma das maiores causas de absenteísmo e queda de produtividade nas empresas, entender a lógica do dinheiro torna-se vital



A educação financeira é muito mais do que saber somar ou subtrair; é uma questão de merecimento e disciplina emocional. No contexto atual, onde o estresse financeiro é uma das maiores causas de absenteísmo e queda de produtividade nas empresas, entender a lógica do dinheiro torna-se vital. Uma máxima deve nortear todo consumidor consciente: quando não se tem dinheiro para comprar alguma coisa à vista, é porque não se merece ter aquilo que está comprando. Essa frase, embora dura, é o alicerce para evitar o endividamento que destrói sonhos e carreiras.



Dentro do ambiente corporativo, a saúde das finanças pessoais reflete diretamente na competência profissional. Afinal, quem vai ser o gestor louco que vai colocar as finanças da sua empresa nas mãos de um profissional que não sabe planejar e controlar suas próprias finanças? A empresa é um organismo vivo que depende da saúde mental de seus colaboradores, e um funcionário que vive assombrado por boletos vencidos não consegue focar no crescimento do negócio. O autocontrole em casa é o cartão de visitas para a eficiência no trabalho.



Muitos acreditam que a gestão financeira é exclusividade de quem ganha muito, mas a realidade é pedagógica. Fazer planejamento e controle financeiro quando se ganha dois ou três mil reais ou mais, não é difícil; o contrário, sim, é mais difícil, mas não é impossível. Entretanto, para equilibrar contas apertadas, é preciso ter consciência e inteligência para fazer escolhas. O segredo não está na mágica, mas na capacidade de priorizar o que é essencial e cortar o que é supérfluo antes que o balanço fique no vermelho.



Não existem atalhos para a prosperidade. É necessário gerar riqueza através do esforço contínuo, pois se tem um jeito de ganhar dinheiro de forma honesta sem trabalhar, ainda não inventaram. No cenário atual, é preciso ter cuidado redobrado com as promessas de ganhos fáceis: até as "Bets" e os joguinhos de celular da vida são "engana tonto". O trabalho honesto é a única fonte sustentável de renda, e qualquer promessa de multiplicação de dinheiro sem esforço deve ser encarada com total ceticismo.



A organização da vida pessoal passa por decisões estruturais, especialmente no início da vida a dois. Não adianta casar-se e ir morar num puxadinho na casa da sogra; quem casa, quer casa. Ter o próprio espaço é fundamental para a maturidade financeira e emocional do casal. Nesse ponto, surge o dilema da moradia. É preciso entender que o aluguel é bom para quem recebe, pois para quem paga é um dinheiro sem volta. O foco deve ser a construção de patrimônio, saindo da dependência de terceiros o quanto antes.



Essa clareza deve se estender ao planejamento familiar. O ideal é ter filhos somente depois do controle financeiro; senão, são apenas mais vidas para passar "perrengue" e necessidade. Recentemente, muitos casais tentam substituir a experiência da paternidade por animais de estimação, mas é preciso cautela na escala de valores. Bicho é bicho, gente é gente. O valor da vida humana precisa estar acima de todas as coisas e, entre investir em um bicho ou em um ser humano, dê preferência ao ser humano. A prioridade financeira deve sempre refletir a valorização da nossa própria espécie.



No dia a dia, o controle está nos detalhes, como nas contas de consumo básico. Se a conta de água está cara, o foco deve ser no consumo real: quantos m³ de água a sua casa consome em média? A redução desse número está nas suas mãos; não adianta olhar apenas para o valor final cobrado pela empresa que fornece água, sem entender o seu padrão de gasto. O equilíbrio entre qualidade e custo é o ponto de virada para quem deseja prosperar, evitando o consumo por impulso que não condiz com a realidade financeira.



Não faz sentido ostentar um estilo de vida que você ainda não conquistou. Não adianta ir no shopping comer um lanche de R$ 100,00 e voltar para a casa alugada ou para a casa da sogra de ônibus ou de moto. Esse tipo de comportamento é a prova da falta de consciência financeira. Lembre-se sempre: se não pode pagar à vista, não merece o produto. A prioridade deve ser poupar para, então, realizar investimentos. Para isso, é fundamental fazer uma Análise de Perfil de Investidor (API) e buscar opções de baixo risco, como CDB e Previdência Privada, garantindo que o seu dinheiro trabalhe para você, e não o contrário.



*Este artigo foi baseado em um palestra realizada para colaboradores de uma empresa com um nível elevado de absenteísmo devido aos problemas financeiros desses colaboradores.

Educação financeira básica: abordagem para um planejamento financeiro e controle de finanças na vida pessoal e na empresa

A recuperação do crédito acumulado de ICMS em São Paulo é mais do que uma oportunidade; é uma necessidade estratégica



<h2 class="wp-block-heading">O Desafio do saldo credor</h2>



Empresas em todo o Brasil, especialmente aquelas com benefícios fiscais, operações de exportação ou alíquotas diferenciadas, frequentemente se deparam com um desafio financeiro silencioso, mas corrosivo: o acúmulo de saldo credor de ICMS.



Este saldo, que representa um imposto pago nas aquisições e não compensado nas vendas, transforma-se em capital de giro empresarial que fica imobilizado nos cofres do Estado.



Na empresa, é contabilizado como imposto&nbsp;a recuperar, no ativo circulante, gerando um lucro fictício e, paradoxalmente, mais impostos a pagar, enquanto fica meses ou anos parado sem ser transformado em caixa, ao mesmo tempo que não tem correção monetária.



No entanto, para as empresas paulistas, existe uma via administrativa rápida e segura para transformar esse custo em recursos financeiros líquidos, uma oportunidade que se torna ainda mais crítica com a iminente reforma tributária, que irá extinguir o ICMS e, com ele, os créditos acumulados não recuperados.



Demonstraremos a seguir, como é possível, no estado de São Paulo, converter o crédito acumulado de ICMS em dinheiro no caixa, detalhando as modalidades de apropriação, os requisitos técnicos e a importância de uma assessoria especializada para navegar neste processo com sucesso antes que a janela de oportunidade se feche com a entrada em vigor da reforma tributária.



<h2 class="wp-block-heading">Um empréstimo compulsório ao Fisco</h2>



O saldo credor de ICMS nasce, em grande parte, de situações em que a legislação tributária concede isenção, redução de base de cálculo, diferimento ou alíquotas menores nas operações de saída, enquanto as entradas (compras de insumos, mercadorias) são tributadas pela alíquota integral.



O resultado é um "descasamento" na conta corrente do imposto, onde os créditos superam consistentemente os débitos, gerando um acúmulo que, na prática, funciona como um empréstimo compulsório da empresa para o Estado, sem correção monetária.



<h2 class="wp-block-heading">Custo financeiro</h2>



O primeiro impacto é o custo financeiro do dinheiro parado. O valor do crédito acumulado representa um recurso que foi desembolsado e que, parado, perde valor ao longo do tempo pela inflação, sem qualquer tipo de remuneração. Em tempos de Selic a 15%, ao longo de 4 anos, por exemplo corrompeu-se 60% do valor de face.



<h2 class="wp-block-heading">Lucro Fictício</h2>



Contabilmente, o saldo credor é registrado no ativo, inflando o resultado da empresa e gerando um lucro que não se realizou financeiramente.



Sobre este lucro fictício, a empresa optante pelo Lucro Real, é obrigada a pagar IRPJ - Imposto de Renda e CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, utilizando recursos do caixa para pagar tributos sobre um dinheiro que não possui.



Diferentemente da maioria dos outros estados, onde a recuperação de créditos de ICMS frequentemente exige longas e incertas batalhas judiciais, São Paulo oferece um caminho totalmente administrativo através do sistema e-CredAc. Este processo, quando conduzido corretamente, é notavelmente mais rápido e seguro, eliminando os riscos e a morosidade de uma ação judicial.



Muitos gestores, no entanto, são paralisados por crenças limitantes, como o medo de uma fiscalização ou a descrença na eficácia da via administrativa. É crucial desmistificar esses receios.&nbsp;



A fiscalização é uma etapa natural do processo, na qual a empresa, na posição de credora do Fisco, apenas comprova a legitimidade de um direito que a própria legislação lhe confere. A fiscalização estadual, neste contexto, é focada e limitada ao escopo do pedido de crédito, não se assemelhando às fiscalizações amplas e retroativas da esfera federal que engloba vários impostos.



<h2 class="wp-block-heading">As modalidades de apropriação - simplificada e custeio &nbsp;</h2>



A legislação paulista prevê duas modalidades para a apropriação do crédito acumulado, cada uma com suas particularidades:



<h3 class="wp-block-heading">Modalidade simplificada - (portaria CAT 207/09)</h3>



Como o nome sugere, esta é uma via de apuração mais simples, ideal para empresas com volumes menores de crédito. No entanto, ela possui limitações importantes:



Limite de valor: Permite a apropriação de, no máximo, 10.000 UFESPs por mês;Índices limitadores: Utiliza o PMC - Percentual Médio de Crédito e o IVA - Índice de Valor Agregado, que, por serem baseados em médias setoriais, raramente refletem a realidade operacional da empresa, impedindo a recuperação da totalidade do crédito apurado na GIA - Guia de Informação e Apuração do ICMS.



Esta é a modalidade completa e oficial, que permite à empresa atingir a totalidade dos seus créditos, sem os limites da via simplificada. O sistema de custeio, regulamentado pela portaria CAT 83/09, é um método detalhado que exige a identificação do custo de cada produto ou serviço e o ICMS correspondente em todas as etapas do ciclo de vida da mercadoria.



A implementação da modalidade de custeio é um projeto complexo que demanda um profundo conhecimento dos processos internos da empresa. É preciso que a empresa tenha seus processos produtivos bem estruturados para que consiga, através do sistema de custeio, comprovar e recuperar a totalidade de seus créditos lançados em GIA.



<h3 class="wp-block-heading">A complexidade da modalidade de custeio</h3>



O sucesso na implementação da modalidade de custeio depende de uma perfeita sincronia entre diversas áreas da empresa e do suporte de uma assessoria especializada. A formação do crédito e a geração dos arquivos digitais exigidos pela Sefaz envolvem um conhecimento multidisciplinar:



TI - Tecnologia da Informação: Para desenvolver ou adaptar sistemas capazes de extrair e formatar os dados de produção, estoque e fiscais no layout exigido pela portaria CAT 83/09.Análise fiscal e contábil: Para mapear o processo produtivo, identificar corretamente os custos e o ICMS em cada etapa, e garantir a consistência entre as informações contábeis e fiscais;Conhecimento jurídico: Para a correta instrução do processo administrativo, elaborando as petições que demonstram o enquadramento legal do crédito e defendendo os interesses da empresa perante a autoridade fiscal.



Uma vez que o pedido é analisado e homologado (deferido) pela Fazenda Estadual, o saldo credor é oficialmente transformado em crédito acumulado e lançado na conta corrente do sistema e-CredAc. A partir deste momento, o crédito passa a equivaler a dinheiro, com diversas possibilidades de utilização que impactam positivamente o fluxo de caixa:



1. Pagamento de fornecedores: O crédito pode ser transferido para fornecedores paulistas para quitação de compras de matérias-primas, produtos ou serviços;



2. Pagamento de ICMS importação: Utilização para liquidar o ICMS devido no desembaraço aduaneiro de mercadorias importadas pelo estado de São Paulo;



3. Transferência para terceiros: O crédito pode ser vendido para outras empresas paulistas, gerando um recurso financeiro imediato no caixa da empresa cedente;



4. Aquisição de ativos: Compra de bens destinados ao ativo imobilizado, como máquinas e caminhões, utilizando o crédito acumulado.



<h2 class="wp-block-heading">Síntese conclusiva:</h2>



A recuperação do crédito acumulado de ICMS em São Paulo é mais do que uma oportunidade; é uma necessidade estratégica.



O processo administrativo, embora detalhado, oferece um caminho seguro e eficiente para transformar um ativo fiscal ilíquido em recursos financeiros valiosos, desde que obedeça às normas estabelecidas pelo regulamento do ICMS.



Com a reforma tributária no horizonte, a urgência para iniciar este processo é máxima. As empresas que não agirem agora correm o risco real de verem seus créditos, construídos ao longo de anos, simplesmente extintos.



A chave para o sucesso reside em uma condução correta do processo, contando com uma assessoria especializada capaz de integrar as áreas de TI, contábil, fiscal e jurídica para assegurar o correto enquadramento e demonstração à Fazenda das hipóteses e operações geradoras de crédito acumulado previstas no regulamento do ICMS. A hora de transformar o custo do ICMS em caixa é agora, antes da entrada em vigor da reforma tributária e da extinção do ICMS.&nbsp;

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Mario Vioto de Castro

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