voltar para Produção Acadêmica

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - O QUE É PRECISO SABER EM TERMOS GERAIS SOBRE UM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA?

É uma espécie de contrato preliminar no qual ambas as partes se comprometem mutuamente e respectivamente a comprar e vender o imóvel, cuja finalização ocorrerá quando do pagamento do preço pelo promitente comprador e a entrega definitiva do imóvel pelo promitente vendedor.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - O QUE É PRECISO SABER EM TERMOS GERAIS SOBRE UM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA?

É uma espécie de contrato preliminar no qual ambas as partes se comprometem mutuamente e respectivamente a comprar e vender o imóvel, cuja finalização ocorrerá quando do pagamento do preço pelo promitente comprador e a entrega definitiva do imóvel pelo promitente vendedor.

Na verdade, quando da quitação, surgirá o direito ao promitente comprador à exigibilidade da outorga da escritura definitiva do imóvel, direito esse que se constitui em direito real, e tudo isso desde que a contratação tenha sido realizada na forma prescrita em lei.

A promessa de compra e venda pode ser contratada, por instrumento particular ou público, observando a forma prescrita em lei, sob pena de nulidade do ato.

A Utilização do Instrumento Particular se dará nas seguintes hipóteses:

(a) Qualquer negócio jurídico envolvendo imóvel de valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Pais, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil;

(b) Compromisso de compra e venda de imóveis loteados (Lei nº 6,766/79, art. 26 (urbano), e art. 7°, Dec.Lei 2 375187 (rural);

(c) Compromisso de venda e compra de imóvel de qualquer valor com financiamento mediante a contratação da alienação fiduciária em garantia;

(d) Mútuo com alienação fiduciária em garantia imobiliária, nos termos do SFI (Lei nº 9,514/97. art. 38 e parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei n" 11.076/2004); e

(e) Compra e venda de imóvel de qualquer valor com financiamento do SFH (art. 1° da Lei n 5.049166, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64).

Já o Instrumento público será necessário em qualquer negócio jurídico envolvendo Imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Pais, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil que diz "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

O Novo Código Civil elencou em seu artigo 1.225 o direito do promitente comprador como direto real, sendo assim, a inobservância do referido diploma legal, importa na falta dos requisitos exigidos pelo artigo 104 para validade do negócio jurídico.

Além disso, o artigo 1.417 do mesmo diploma legal torna obrigatória a observância do artigo 108 do Código Civil quanto à forma de instrumentalizar os negócios de promessa de compra e venda, a qual se dá impreterivelmente em todos os casos mediante escritura pública, a qual, como visto, é obrigatória nas hipóteses em que a lei não prevê o instrumento particular, como, por exemplo, nos contratos de promessa de compra e venda de unidades integrantes de incorporação imobiliária nos termos da Lei nº. 4.591/64.

Caso a aquisição do imóvel, especificamente nos contratos de promessa de compra e venda de unidades integrantes de incorporação imobiliária, seja formalizada por meio de instrumento particular não será possível o registro do contrato à margem da matrícula no Registro de Imóveis, e o promitente comprador não será detentor de direitos reais sobre o imóvel adquirido, mas mero detentor de um crédito correspondente ao valor desembolsado para essa aquisição.

Como consequência, caso o promitente vendedor desista do negócio, por alguma razão que lhe seja conveniente, o promitente comprador terá apenas direito às perdas e danos resultantes da resilição do contrato, mas não terá o direito de propor uma ação judicial de adjudicação compulsória sendo inexigível a outorga da escritura definitiva, por lhe faltar o requisito básico a essa pretensão, qual seja, o direito real à aquisição do imóvel na forma do artigo 1.418 do Código Civil.

Em suma, a promessa de compra e venda tem como essência a constituição de direito real que, por sua vez, adquire-se com o registro do instrumento junto ao Registro de Imóveis, SENDO necessário conforme discorrido anteriormente observar a forma prescrita em lei como requisito de validade.

Convém ainda ressaltar que o mercado imobiliário cria seus próprios usos e costumes, contudo, deve sempre ser observada a legislação pertinente para cada caso.

A promessa de compra e venda pública não é praticada com habitualidade por dois motivos:

(1º) Quem negocia imóvel de tão baixo valor, em regra, não tem a menor ideia que existe previsão legal acerca disso;

(2º) Quem sabe dessa previsão, raramente, mas muito raramente, conhece o direito o suficiente para elaborar um documento particular de forma que possa ser registrado no Registro de Imóveis, levando-se em consideração que esses contratos devem ser elaborados em sintonia com as disposições dos artigos 222 e 225 da Lei n° 6,015173, das normas concernentes à capacidade e representação das partes previstas no Código Civil, e de outros diplomas legais (lei, em sentido material e formal), provimentos, instruções normativas, etc., especialmente no que diz respeito aos documentos (pessoais e do imóvel) e aos tributos indispensáveis á prática do ato. Vale dizer, um universo infinitamente reduzido de pessoas faz uso dessa previsão legal.

Renata Pitta Machado (renatapitta@dezontiniadvogados.com.br), advogada e sócia do escritório Dezontini Sociedade de Advogados (www.dezontiniadvogados.com.br),especialista em Direito Imobiliário.


Comentários

Participe da comunidade, deixe seu comentário:

Deixe sua opinião!  Clique aqui e faça seu login.

    Renata Machado

    Advogada com carteira da OAB-SP, Graduada pela Faculdades Integradas de Guarulhos, Pós Graduada pela Escola Paulista de Direito, especializada em Direito Imobiliário, atuante na área Direito Registral, Direito do Consumidor, com larga experiência em departamentos jurídicos de grandes empresas do mercado imobiliário atuando na negociação e elaboração contratual, operações real state , atuando diretamente na administração de obtenção de registro de imóveis, retificações e unificações de terrenos, esclarecimento de dúvidas registral, instituição de condomínios e incorporações imobiliárias e regularização de imóveis.

    Exibir